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警惕 2018年三四线城市房价下跌风险

发布时间:2018-03-13     不执着财经     张平

 2017年国内一些知名大型房企的业绩全部都刷新历史纪录,碧桂园、万科以及恒大位列前三甲且均突破5000亿大关,增收幅度超过5成。这主要得益于三四线城市的销售火爆、房价出现大涨。从去年全国销售面积来看,三四线城市的销售面积创下历史新高,占比提高了近10个百分点。

现如今,大家都很关心,今年是否可以继续依托众多三四线城市的余热,续写大型房企业绩的辉煌?因为一二线城市受到了房地产调控影响,楼市成交低迷,而唯独还有众多的三四线城市,因受益于去库存的影响,房地产调控松紧度程度并不一致,这也似乎成为了国内房企的最后乐土。

如果要判断2018年三四线城市房价的走向,那就先让我分析一下,去年三四线城市房价上涨的主要原因。第一,棚户简屋的改造。从2005年首次提出棚户简屋改造,从2015年至2017年新开工1800万套,而在全国棚改方案中,有九成属于三四线城市,而且是采取货币化补偿。

也就是说原来棚户区住户是原拆原还,而现在就不再是这样子的了,而是政府给你一笔钱,你再去买新房子,这就是人为制造了大量的刚需群体,这就导致三四线城市中拿到拆迁补偿金的人,成为了房产需求大增的重要推进者。

第二,国内外资金流入三四线城市炒房。2015-2016年一二线城市受到房地产调控,但是三四线城市因为要“去库存”的因素,基本上没进行房地产调控,而且三四线城市的房价和地价都被视为估值洼地。所以大量境内外资金(包括房企)都涌向各特大城市周边的三四线城市购房,马上2017年三四线城市房价出现飙升。

第三,除了部分三四线城市火爆,带动2017年房企销售业绩大增,我们发现今年前二个月万科、碧桂园的销售业绩突破千亿大关,房企的销售形势一直沿续了去年的趋势。

这主要得益于春节前后农民工“返乡置业”潮。一些在大城市务工人员,春节前后回乡过年,看到家乡附近的三四线城市房价大涨,生怕如果再不买,没机会了,所以一大批“返乡置业”的购房群体又开始涌出来。

现在问题来了,这轮三四线城市房地产“量价齐涨”的行情还能持续多久?我们认为这取决于两个因素:一方面,大规模的棚户区改造能持续多久。2017年全年棚改完成了609万套,国开行光发钱就发了1.1万亿,且大部分是三四线城市。最新提出的2018年棚改规模是580万套,但是大笔棚改款能否今年及时落实到位就成问题。

另一方面;“因城施策,分类调控”这几个字将持续贯穿三四线城市房地产。这意味着,经历了去年房价大涨之后,多数三四线城市房地产将去杠杆,并且将会有更严格的调控政策出台`。也就是说,未来有些三四线城市会出现严厉的调控政策,各城市自己制定的政策轻与重不同,也将决定城市房价能火爆多久。

现在对于广大房企来说,三四线城市房地产市场能否稳定,恐怕会直接决定今年的业绩好坏,而对于投资者来说,三四线城市房价大涨,所带来的赚钱效应让他们趋之若鹬,也想在今年行情中分得一杯羹。那么2018年三四线是否值得投资呢?不过,三四线城市房地产的风险要远堪于一线城市。

首先,要提醒投资者的是,三四线城市的二手房市场投资风险大,往往是“有价无市”,我们看去年三四线城市房价上涨是指一手房市场,这主要是棚改货币化安置的群体都是买的是一手商品房,春节前后回乡置业的人也是买三四线城市的一手房。如果你想在三四线城市买了房产再出租,那肯定是不划算的。

再者,部分三四线城市一旦受到房地产调控影响,投机性购房者退出,三四线城市的房价会跌得更厉害,比如燕郊的廊坊、通州部分楼盘出现大跌,因为这些三四线城市产业匮乏、交通不便、人口净流出、同质化严重,都是对外来务工者缺乏足够的吸引力。所以一旦利好因素辙退,三四线城市房价就会出现调整。

最后,三四线城市正受到货币政策的大环境的影响。如今的房地产环境正受到美联储的影响,由于2月CPI接近3%,短期内不排除中国有跟随美联储有加息的可能。目前部分地区的银行房贷已经连续上调5次了。

与此同时,房地产税开征的脚步也越来越近,在未来几年内将会执行,目前正在准备攻克法律上、技术上、税收方面的难关。而一旦出现大环境的变故,首当其冲的还是对三四线城市房地产影响最大。

本来中国绝大多数三四线城市没有房地产泡沫,只有一二线城市拥有泡沫。但是在经历过去年三四线城市房价大涨之后,会有一部分三四线城市房价还是巨大隐患。而一旦棚改的货币化结束,去杠杆力度增加,投机性需求退潮,那么对于广大开发商来说,三四线城市的房价的可能性也是很大的。

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